среда, 21 октября 2015 г.

Немного о недвижимости в Южной Корее

Нашла тут у себя материал, который готовила когда-то. Это не проф исследование. Я недвижимостью отродясь не занималась. Это просто то, что я знаю, по своему опыту, тому с чем мне пришлось столкнуться живя в Корее. 

Вместо того, чтобы покупать квартиры корейцы все больше предпочитают их снимать. Средняя стоимость жилья в удаленном от центра спальном районе Сеула колеблется от 3500 до 5000 тыс долларов за 1 кв м. Учитывая значительный метраж большинства новых квартир, суммы получаются не малые. Не так давно в новостройках квартирных комплексов найти квартиру меньше 100 метров было не так просто. Сейчас кажется снова пошла мода на меньшее жилье. Вроде как «футбольные поля» дома уже никому не нужны. Но даже в этом случае минимум - это 60 метров. 
Конечно, можно взять ипотеку, и даже под маленький процент (льготная 2.7%, средняя 3.5%, дорогая около 4%). Но во-первых более 80% стоимости никто вам не даст. А во-вторых проблема не только в том, что квартиры дороги, но и в том, что ситуация на рынке неясная. Купить то ты квартиру купишь, а вот продашь ли потом – вопрос. Молодые семьи часто переезжают из-за работы или учебы детей. Редко кто покупает жилье даже на 10 лет вперед. Так что если уж брать, нужно быть уверенным, что недвижимость быстро продастся при необходимости. А если уверенности нет – проще снимать. По известной мне статистике 58% корейцев живут в собственной недвижимости, и 46% в арендованной. 


До недавнего времени особой популярностью пользовалась залоговая система съема жилья. Уникальное изобретение, кроме Южной Кореи такая схема практикуется только в одной стране мира – Боливии. (Вот уж не знаю почему!) Она устраивает очень многих. Для квартиросъемщика главный плюс – отсутствие ежемесячной платы. Все довольно просто: на счет хозяина переводится сумма залога и заключается договор о съеме на два года, здесь это стандартный срок. В течение этих двух лет квартиросъемщик оплачивает только коммунальные платежи. Если по истечении срока договора он решает съехать, хозяин возвращает ему залог в полном объеме. Увеличить сумму залога также можно только при заключении нового договора. Размер залога рассчитывается в зависимости от стоимости объекта и запросов хозяина, конечно. Максимум по закону до недавнего времени был 50% стоимости квартиры, теперь увеличили до 70%. В среднем квартиру с тремя спальнями и двумя санузлами в одном из пригородов Сеула (не относящихся к престижным) еще пару лет назад можно было снимать за 80-130 тыс дол. Хозяин получает прибыль за счет того, что прокручивает крупную сумму. Кроме того, залог возвращает квартиросъемщику, обычно, не владелец квартиры, а новый жилец въезжающий в нее. 
Сегодня залоговая система без ежемесячной оплаты исчезает. Найти такое жилье становится все труднее. А если и удастся, то за квартиру, которая еще два года назад стоила 100 тыс дол залога, теперь попросят залог в 180, а то и 200 тыс дол. 
Привычная нам система с ежемесячной оплатой за квартиру на теперь в приоритете. Однако, и в этом случае потребуется залог.  Однокомнатную квартиру или студию недалеко от центра Сеула можно снять заплатив 5000 дол залога и 500-600 дол ежемесячной платы. Но будьте готовы к маленьким площадям (20-30 метров) и отсутствию какой-либо дополнительной инфраструктуры. Одно парковочное место – максимум на что можно рассчитывать, да и то далеко не всегда. Квартира в одном из ближних пригородов Сеула (100-140 кв м) обойдется в 30-50 тыс дол залога и плюс около 1000 дол оплата каждый месяц. 
А вообще очень многое зависит от типа недвижимости. Основная часть территории Кореи – это гористая местность. Равнины составляют всего 30% территории. Земли пригодной для застройки остается не так много, даже при том, что корейцы научились виртуозно «срывать» свои горы, а также строить на склонах. Во многих местах постройка высотных домов запрещена. Такие районы застраиваются обычно небольшими домами, которые в Южной Корее называют «виллами».

Это 3-4х этажные строения по 2 две (или по одной) квартире на этаж. «Виллами» особенно любят застраивать еще не давно пустующие или деревенские пригороды Сеула. Такие дома считаются бюджетным жильем из-за менее развитой по сравнению с многоэтажными комплексами инфраструктуры. Парковки находятся или рядом с домом или в цокольном этаже, как правило,  это одно парковочное место на квартиру. Кроме того, машины паркуются одна перед другой. Утром, если вас «заставили» приходится звонить хозяину (телефон всегда висит на лобовом стекле машины) и просить убрать машину.  Кроме того, в таких районах обычно нет детских площадок и дома стоят чуть не вплотную, по правилам минимальное расстояние 3 метра, так что приходится жить за непрозрачными окнами или же «наблюдать и показывать». 


Зато и цены на эту недвижимость ниже. В среднем 2000 дол за 1кв м. При условии, что «вилла» не находится в «дорогом» пригороде.
Впрочем, новые виллы внутри довольно прилично отделаны. Вот, например, лестничная клетка. (На ручках пакеты для молока. Доставка на дом). 


Самым престижным жильем считаются «апаты» (от англ «apartment» - квартира) - многоэтажные квартирные комплексы. Корейцы очень ценят комфорт, поэтому обустройство квартир и инфраструктура такого жилья продумывается до мелочей. Дома окружены хорошо ухоженными территориями, где всегда много зелени, детских и спортивных площадок.




Рядом, как правило, располагается сектор коммерческий недвижимости – кафе, магазины, ресторанчики. Комплекс также включает в себя фитнесс центры, детские игровые комнаты, screen golf (уж очень корейцы любят побросать мячик в цель), прачечные для жильцов. Использование этих удобств стоит конечно денег. В зависимости от начинки комплекса плата за обслуживание (сюда входит также лифт, уборка территории, охрана, мусор и прочее) составляет от 100 до 150 дол в месяц. Абсолютно все современные жилые комплексы в Южной Корее оборудованы подземными парковками. Часто въезда на территорию вообще нет. Все машины сразу заезжают в паркинг, откуда можно подняться на лифте на улицу или сразу на свой этаж. Парковочные места предоставляются жителям бесплатно (тоже, кстати, касается и «вилл»). В высотных квартирных комплексах парковки строятся «с запасом», так что свободные места всегда есть и для жильцов и для их гостей.  Кроме того, квартиры (опять же не только в «апатах», но и в «виллах») продаются с полной отделкой «под ключ». Это подразумевает полностью оборудованные санузлы, вплоть до ершика и стаканчика под зубные щетки, и кухню со встроенной бытовой техникой (плита, посудомоечная машина, духовка, телевизор). Как правило есть несколько встроенных шкафов. А вот стиральную машину и холодильник придется покупать самим. «Начинка» квартиры может также включать всевозможные технические новинки, вроде кнопки лифта в прихожей (дает возможность вызвать лифт прямо из квартиры, пока одеваешь обувь и не ждать его на площадке), встроенного в стену пылесоса (выводит весь мусор сразу в мусорные баки в подвале), вмонтированная в пол педаль включения/выключения воды и т.д. Ведь руку каждый раз к крану тянуть некоторым некомфортно. А тут топнул ножкой, вода и выключилась (или включилась). Территория в обязательном порядке оборудована встроенными видеокамерами. Панель домофона – небольшой экранчик в стене, на котором можно видеть не только того, кто звонит к вам в дверь, но и следить за детьми на любой из площадок комплекса, проверить погоду на улице и состояние дорог. 
Все вышесказанное касается новой застройки. Дома «со стажем» - совершенно другая история. «Старым», как правило, уже считается жилье, которому скоро стукнет 20 лет. Жилая недвижимость 30 летней давности – «очень старая» и чаще всего находится не в лучшем состоянии. Опять же чем дом старше, тем квартиры в нем будут меньше. Капитальные ремонты домов практически не ведутся, зато идет постоянная перестройка районов. Старые дома сносятся, новые вырастают на их месте. Собственникам старых квартир в таком случае обычно предоставляются возможность покупки недвижимости в новом доме на льготных условиях. Однако, для многих этих «льгот» оказывается недостаточно. Ведь после постройки нового комплекса на месте старых домов, тот же самый квадратный метр будет стоить минимум в 2-2,5 раза дороже. «Льгота» для хозяев старого жилья не покрывает такой разницы. Поэтому когда дело доходит до перестройки очередного старого района, многим коренным жителям, приходится перебираться на окраины или в пригороды. 


2 комментария:

  1. Анонимный30 июля 2022 г., 12:23

    Строительство дома является сложным многоступенчатым процессом, над которым работают специалисты разных направлений. Если вы уверены в своих собственных силах и обладаете большим опытом в строительстве, то построить дом своими руками поможет существенно сэкономить бюджет семьи cyberportal. Главное придерживаться существующего алгоритма работ, только таким образом можно будет выполнить строительство без лишних ошибок.

    ОтветитьУдалить
  2. Анонимный30 июля 2022 г., 19:11

    Анализируя, с чего начать строительство дома, проделайте сначала ряд подготовительных работ, которые в дальнейшем наложат свой отпечаток на конечный облик жилища porige-dream. К ним можно отнести: подготовку участка земли, на котором будет возводиться будущий дом, обращение к обслуживающим организациям с целью уточнения будущего подключения к коммуникациям, оформление геодезического исследования у специализированной фирмы для определения структуры грунта (это поможет без риска заложить нужный тип фундаментного основания).

    ОтветитьУдалить